Совет дома, Инициативная группа

Дайджест #6. Очная часть ОСС-1 от ПИК-Комфорт

12 апреля 2021 года состоялась очная часть ОСС-1 от ПИК-Комфорт. Прежде всего, хотели бы поблагодарить всех соседей, которые последовали рекомендациям инициативной группы, и не пришли на мероприятие. Всего было около 30 человек, из них пятеро из инициативной группы. Это помогло познакомиться с новыми соседями и обменяться контактами.

Накануне перед встречей, мы предложили сформировать список вопросов, которые будут заданы Управляющей компании. Всего поступило 30 вопросов. Задать удалось почти все. Их расшифровка приведена ниже, после текста дайджеста. В оригинале их можно услышать и увидеть вот в этом видео (2 часа 8 минут).

Как нам показалось, по двум вопросам УК услышала наши «боли» и предложила возможные варианты.
  1. Зафиксировать в договоре с УК срок действия тарифа на вывоз строительного мусора 2 года без права пролонгации.
  2. Повысить значимость регламентов оказания услуг, поставив на них подпись и печать ответственных сотрудников.

По первому вопросу, инициативная группа попробует договориться о механизме корректировки договора. Предложение по второму вопросу нельзя счесть приемлемым, поскольку не решает одну из важнейших задач: наличие юридических рычагов гарантии неизменности и контролируемости регламентов оказания услуг.

Что делаем дальше?

Инициативная группа видит два направления действий в ближайшие два месяца:
  1. Первое и самое главное, создать условия, позволяющие начать взаимный диалог.
  2. Разработка рекомендаций по двум важным моментам: уборка территории ЖК, и переход на оплату отопления по счетчикам.

Рассмотрим эти действия подробнее.

1. Создание условий взаимного диалога

Сегодня у ПИК-Комфорт нет необходимости говорить с нами. Если внимательно послушать ответы УК на очной встрече, то там можно слышать: "Это изменить нельзя. Уже согласовано". С кем согласовано? С жильцами? Очевидно, нет. Поэтому согласование с жильцами будет, когда УК будет вынуждена договориться хоть о чем-то. А для этого по прежнему необходимо, чтобы ОСС-1 не состоялось из-за отсутствия кворума.

Для этого мы видим наиболее эффективным следующие три действия:
  1. Не голосовать (не подписывать бланк ОСС). Не подписывать договор с УК. Еще раз напомним, что подписание договора, даже при отсутствии ОСС, делает вас обязанным выполнять его положения. Просто договор становится обычным гражданским, как между покупателем и продавцом, заключенный добровольно.
  2. В начале мая отослать через электронную приемную мэра Москвы заявление о том, что не планируете принять участие в этом ОСС. Это позволит дезавуировать голос, отданный по незнанию в процессе приемки квартиры (подробнее).
  3. Нам очень важно, чтобы о наших рекомендациях узнало как можно больше соседей. У УК тут есть преимущество – она знает адреса каждого. Мы можем общаться только с 30-35% собственниками квартир. Помогите нам. Сейчас все больше людей начинают ремонты. Зайдите к ним, познакомьтесь, попросите присоединиться к нашему чату или связаться с членами инициативной группы. Или попросите рабочих передать хозяевам вот такое письмо (скачать). Даже если они уже проголосовали – всегда можно воспользоваться способом из п.2.

2. Важные моменты

В ходе встречи 12.04.2021, были сказаны два важных момента, которые ранее были неизвестны:
  1. Нам предлагают платить за отопление не по счетчикам, а по среднему расходу.
  2. ПИК-Комфорт считает, что земля под ЖК не принадлежит ЖК, а является городской территорией. И либо мы платим ПИК-Комфорт за содержание этой площади (для этого предлагается тариф 11,66 руб/м2), либо должны передать дворы на баланс города.

Эти вопросы мы хотим проработать, и вернёмся с рекомендациями, что с этим делать.



Расшифровка ответов УК

И расшифровка ответов на вопросы, которые готовились к встрече 12.04.2021. В скобках после ответа указано время на видео, где можно послушать, как звучал ответ в оригинале.

1. По информации застройщика, установка бризеров в ЖК не допускается. Хотелось бы узнать на этот счет позицию УК. Также хотелось бы знать причины, почему нельзя.
По полученному от ПИК-Комфорт регламенту, установка бризеров разрешена, с соблюдением требований данного регламента (01:52:00)

2. Когда уберут бытовки вокруг ЖК? 
Они находятся не на территории нашего ЖК и убрать их должен застройщик, а не УК (02:01:00)

3. В ЖК 870 квартир, из них 236 - реновация. Реновация заселяется осенью, после окончания ОСС. Как будет учитываться реновация в текущем голосовании, оканчивающимся 30.06.2021? 
Реновационная площадь участвует в голосовании, то есть кворум определяется из всей площади, приблизительно 10000 кв. м., но так как квартиры им не переданы они не могут получить бланк для голосования и не участвуют в ОСС (00:18:00)

4. Зачем нам охрана?
  • я задала вопрос охраннику: в его обязанности входит только записывать людей в журнал. При этом, вошла я совершенно беспрепятственно, его на месте не было. Вид у него не вполне адекватный. 
  • "это охрана застройщика и тд" 
  • УК вы и вас это устраивает, вы не проводите оценку работы и к жителям не выходите с просьбой проверять, как работает охрана и сообщать УК.  И ещё охранная организация будет та же, что и выбрал застройщик. 
Я бы хотела получить, как собственник: 
  • Количество постов охраны прописанное в осс 
  • Регламенты работы, прикреплённые к договору 
  • Договорённость о том, как осуществляется контроль за работой охранника
  • Диалог на тему, что лучше 10 охранников за маленькую зп или 2-3 охранника другого качества за большую + камеры по всему ЖК 
Без этого я голосовать на ОСС не могу.
На данный момент работает охрана от застройщика до 1 июня бесплатно. УК за нее не отвечает. Что будет после ОСС четкого ответа не дали (обещали подготовить), предположительно 13 постов, 1 у шлагбаума, остальные курсируют по территории или находятся в комнате отдыха в паркинге.

5. Присутствует ли на очной части Превезенцев и собственник 406 квартиры? Узнать мнение УК, почему мы должны ему доверять? В том числе право подписи договора с УК? Почему УК продвигает собрание от неизвестного жителям человека, при этом игнорирует Собственников, которые собрали более 50-и подписей и вышли с предложением к диалогу с УК - не ясно. Очень жаль, что так происходит. Очень хотелось бы, чтобы прошло собрание, которое будет проведено вместе с Собственниками (обсудим вопросы и придём к компромиссам, выгодным обеим сторонам)
Собственника 406 квартиры не было. ФИО не озвучили, сказали это не обязательно. Превезенцев – юрист ПИК, на диалог не шел вообще, показывал свое знание законов. На вопрос почему мы должны вам доверять – ответил «вы не знаете законов, правил и прочее, как вы можете быть советом дома или вести ОСС» (00:10:00)

6. Вопрос про пропуск доставки на территорию. За сутки предупреждать о машине это не реально, никакой магазин номер машины не знает. За несколько часов только. Про проезд с собственником кто-то писал, что уже были проблемы. Как и когда УК планирует оптимизировать процедуру? 
УК необходимо сообщить номер машины, если ее не будет встречать кто то, кто есть в списке охраны. Достаточно принести список всех возможных людей в вашей квартире и сообщать по телефону о доставке. Обещали, что это достаточно для въезда.

7. Предложенный тариф на шлагбаум показывает, что по статье “обслуживание” со всей площади ЖК будет собираться более 200 тыс. руб. в месяц. Поиск по Интернету показал, что стоимость таких услуг - 3-10 тыс. руб. в месяц. Почему у нас так дорого? 
Много что включено в этот тариф. Должны дать регламенты на каждый вид работ в ближайшее время.

8. 11 апреля около подъезда №11 собралось 7 охранников, часть из которых грызла семечки и шелуху сбрасывала на землю. В канале УК в телеграмме был призыв к жильцам не мусорить. А как сама УК будет обеспечивать культуру и порядок своих сотрудников и подрядчиков? 
Если возникают конфликты, УК просто доводит до сведения застройщика, так как охрана не от них, а от застройщика (02:03:00)

9. Вопрос про мусор. Я оплачиваю вывоз мусора на даче 500р в месяц. Туда входит бытовой и строительный мусор. Я не хочу оплачивать вывоз строительного мусора тут и не собираюсь его тут выбрасывать. Тем более что у нас новостройка и мусора от демонтажа-нет. Один мешок в месяц буду увозить на дачу. Каким образом уведомить об этом УК.
Сообщить УК и не платить нельзя. Изменить тариф в текущем ОСС не представляется возможным. Доводы людей, о том, что это очень большой объем и надо бы его уменьшить и определить срок платы не дал результата, так как привели пример некоего жителя нашего ЖК, который уже вывез чуть ли не контейнер. Тариф высчитан с учетом того, что контейнеры будут стоять два года и все будут иметь возможность его использования. Срок оплаты – 2 года, попробуют внести в регламент или договор, но на сколько это законно и возможно не прокомментировали. (01:56:00)

10. На каком основании УК собирается 60% прибыли от рекламы и установки вендинговых аппаратов пускать на погашение налогообложения УК? Эти деньги должны идти на благоустройство и обслуживание ЖК Измайловский 11!!!
Ответ: Они сами считают это не обоснованным, но так уже внесено в ОСС изменить нельзя. Из того что будет устанавливаться и как использоваться - документа с перечнем не предоставили, со слов это будет реклама и пункт от Озона. Оплата используемого ими электричества будет осуществляться по счетчикам, установленным отдельно для них и исключаться из общего начисления по ОДН, но кто и как это проверит не понятно. (01:10:00)

11. Возможна ли аренда машиномест от застройщика? Если "да", то когда и на каких условиях?
Аренда машин мест возможно будет от ПИКовской компании, которой передаются не проданные машин места. Сколько будет стоить и когда возможно они не знают.

12-13.Можно ли организовать на подземной парковке централизованный паркинг для велосипедов? Если "нет", можно ли установить стационарные крепления для велосипедов на купленные машин места? Возможна ли установка шкафов для хранения велосипедов на парковочных машин места там, где соприкасается торцевые стороны двух соседних парковочных мест?
Паркинг для велосипедов установить нельзя. А вот хранить велосипед или мотоцикл на своем месте разрешили (на словах). Вообще сообщили, что установка и хранение иного имущества помимо машины не допускается по правилам противопожарной безопасности. Но при работе с пожарными и людьми надеются найти компромисс.

14. УК нужно решить вопрос с оформлением постоянных пропусков на въезд машин собственников и строителей с доверенностью от собственника на территорию, так как каждый раз заказывать их за сутки очень неудобно. И охране дать указание беспрепятственно пропускать машины собственников и вежливо разговаривать, а не хамить.
УК необходимо принести список всех возможных людей и машин в вашей квартире. Обещали, это достаточным для въезда.

15. Когда сдадут машин место? 
Ответ: в конце этого месяца. (02:01:00)

16. Планируется ли установка мест для временного оставления велосипедов у подъездов, выходящих только во дворы (секции 9, 10, 17, 18), такие же как у подъездов, выходящих на дорогу по периметру ЖК (например, 14, 15 и т.п.)?
Вопрос не успели задать

17. В квитанции в строке за электричество есть ПК =1.5. Что это за коэффициент? У нас многотарифные счетчики, почему строка только одна?
С квитанциями вообще не разбириха. Сейчас они приходят не от ПИК Комфорта, а от другой УК (УК "Наш дом"). Это повышающий коэффициент, в разработке, обращаться к Оксане (01:53:00)

18. В какое время и с кем конкретно (ФИО и телефон) общаться в УК по вопросам ремонта (тех условия, акты скрытых работ, перекрытия стояков и тп).
Инженер Юрий Лесных. +7 (915) 186-78-27 (01:54:00)

19. При сдаче МОП в аренду как будут оплачиваться расходы по электроэнергии, которую будут расходовать вендинговые и прочие аппараты? в бланке ОСС есть пункт: коммунальные услуги в МОП мы будем оплачивать исходя из общедомовых приборов учета за минусом индивидуальных. Для аппаратов, которые будут установлены в МОП, отдельных счетчиков не предусмотрено, т.е. коммунальные услуги за данные аппараты будут оплачивать жильцы дома?
Нет. Для них будут устанавливаться отдельные счетчики (01:10:00)

20. Будет ли оплата за отопление начисляться по счетчикам как обещал менеджер ПИК при получении ключей?
Нет. Расчет будет по общедомовому счетчику, так как у нас своя ИТП, а согласно какому то документу применение счетчиков без центрального отопления не возможно. Вот мнение юристов ПИК по вопросу.



21. Все ли пломбы установили на приборах учета ГВС, ХВС, электричество, отопление?
Пломбируют. в ближайшие дни закончат.

22. К договору управления многоквартирным домом приложена расшифровка услуг, что отражает данная расшифровка? Если это перечень услуг, которые включены в муниципальный тариф, то почему данный список не полный и содержит устаревшие нормы санпин? Отсутствует уборка придомовой территории в летний и зимний период. Содержание придомовой территории включено в доп услуги.
Это расшифровка муниципального тарифа и по новым законам он не включает уборку придомовой территории, из за чего предложена дополнительная услуга. Так же про уборку мест общего пользования, постановление 290 частично изменено и ежедневная уборка там якобы отсутствует. Предложили самим найти и ознакомиться (01:35:00)

23. Какой период времени мы будем оплачивать вывоз строительного мусора? почему в договоре не указан период оплаты строительного мусора?
Срок указать забыли. Предлагают внести это изменение, но на сколько оно законно не понятно. Срок оплаты 2 года.

24. В листе голосования обозначено, что за свет и воду в моп мы будем платить по общедомовому счетчику за минусом личного потребления всех квартир. Если не будут переданы в ук показания от квартир как будет производиться расчет и дальнейший перерасчет? 
Вопрос не успели задать

25. Будет ли установлен забор между ЖК и корпусами реновации? Во время приёмки квартиры было замечено, что часть ограждений - столбиков покосилась или была снята для въезда машин к подъездам. Будет ли устранена эта проблема? И почему во дворе у подъездов у корпусов 7,8 были замечены машины на тротуаре, согласно информации от застройщика двор должен быть без машин. 
Вопрос не успели задать

26. Возможно ли провести второе ОСС параллельно или после этого?
Согласно ЖК, можно. Но УК помогать вряд ли будут.

27. Будут ли другие провайдеры, кроме Ловител?
Да, пожалуйста, но у них всегда проблемы с коммуникациями и присоединением (00:23:00)