Новая УК

Плюсы и минусы ЭВАЖД

Итак, нам предстоит сделать решение - выбирать ЭВАЖД или нет. Решение каждого из нас должно быть самостоятельно и обдумано. Это важный шаг, который определит качество жизни в нашем ЖК на годы вперед.

Соответственно, мы ниже изложим отдельные вопросы, которые чаще всего всплывают в чате и являются наиболее больными для жителей нашего ЖК. Важно, чтобы каждый прочитал аргументацию, и согласился или не согласился с ней. Именно это будет определять осознанность выбора. 

И еще раз напомним, что ГБУ ЭВАЖД открыто к этим и другим вопросам, и готово разъяснять их столько, сколько надо. 

Также напомним, что в Телеграм есть канал, где можно задавать вопросы в ЭВАЖД, на которые сотрудники ЭВАЖД обязательно ответят.

Поскольку не все любят большие тексты, мы сразу напишем плюсы и минусы ЭВАЖД, а далее по тексту уже просто раскроем их более детально (для тех - кто любит разбираться в сути).

Плюсы ЭВАЖД

Плюсы и преимущества ЭВАЖД, которые мотивировали нас на проработку вопроса смены ПИК-Комфорта на ГБУ ЭВАЖД. 

  1. Возможность получить гарантированный гарантийный ремонт и комплексный аудит состояния ЖК. 
  2. Обслуживание дома будет осуществляться собственным штатом сотрудников, с контролем со стороны УК и дома, вместо текущей схемы с подрядчиками на аутсорсе. 
  3. Понятные, простые и прозрачные регламенты. 
  4. Передача лифтов на обслуживание в Мослифт, то есть их ремонт по регламентам и срокам, привычным большинству из нас. 
  5. Возможность снизить финансовую нагрузку на наших соседей с небольшими доходами (расширение субсидии от города).
  6. Подведомственность Правительству Москвы, что помимо большей защищенности от изменчивого будущего, дает возможность контроля качества работы через приложение “Наш Дом”. 
  7. Готовность ЭВАЖД выделить своих юристов и оказать содействием в решении вопроса с землей. 
  8. Готовность направлять на нужды дома 80% от прибыли от аренды общедомового имущества, а не 60% как сейчас.  

Минусы ЭВАЖД

У ЭВАЖД есть и минусы, которые обязательно нужно понимать при формировании своего решения. 

  1. Цена ЭВАЖД - на 18 руб. выше, чем тарифы ПИК-Комфорт. 
  2. Нет приложения для оставления заявок. ЭВАЖД работает по старинке, принимая заявки по телефону. Но мы попробуем придумать совместно с ЭВАЖД что-то более продвинутое. Как минимум чат-бот в телеге или электронную почту. 
  3. ЭВАЖД не сможет проводить уборку вокруг нашего дома, поскольку земля вне границ дома - нам не принадлежит. Но после ОСС, если ЭВАЖД станет нашей УК, то во-первых, ЭВАЖД получит доступ к информации о правовом статусе земли и сможет помочь, во-вторых, через надзорные органы структура департамента Москвы найдёт способ добиться того, чтобы застройщик не забывал приводить в порядок свою собственность.  

Далее разберем подробнее следующие вопросы: 
  • Цены
  • Состав персонала
  • Забор
  • Гарантия
  • Лифты
  • Шлагбаум
  • Санкции
  • Тариф для секций 1-3
  • СКУД и домофоны

Цены
Сравнение цен на обслуживание нашего ЖК от ПИК-Комфорт и ЭВАЖД приведено в следующей таблице. 

Кажется, что цена высока. Она на 18,81 руб. больше ПИК (в равных условиях, без ежедневной уборки МОП) и это означает лишние 1038,40 руб. в месяц с квартиры типовой площади 55 м2.

Но что такое цена? Как понять - дорогая она или нет. Есть два способа осознать и понять это: 
  • Сравнить с ценой ПИК. 
  • Сравнить с ценами других компаний. 

Структура цены ПИК - неизвестна. Сколько не обсуждался этот вопрос, от ПИК ни разу не получили структуру цены. К счастью, есть требование раскрытия информации, и ПИК обязан ее делать. Поэтому они разместили расшифровку основной статьи “Содержание и ремонт” по этой ссылке: https://dom.mos.ru/Building/ViewUKServPlan?pk=36a2e8e5-0ce1-488e-84ce-19fb899ebf70&ps_pk=d989b964-672e-4baa-9d5f-d994701d094f

Что мы в ней видим? 
  1. п.2 “Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме”. Без кровли - это будет цена уборки подъездов. Стоимость без кровли - 2,89 млн. руб. в год, или 241 тыс. руб. в месяц. ЭВАЖД - 249 тыс. руб. Совпадает. 
  2. п.8 “Работы по содержанию и ремонту лифта (лифтов) в многоквартирном доме”, стоимость 1,98 млн. руб. У нас 35 лифтов, то есть стоимость обслуживания одного лифта составляет 4350 руб. в месяц. ЭВАЖД предлагает обслуживание одного лифта за 7890 руб., почти вдвое дороже. При этом обслуживать будет Мослифт (по своим регламентам и срокам ремонтов). Кажется, дорого. Но давайте вспомним, что тарифы Мослифта утверждаются Правительством Москвы, и с расчетом на социальное жилье (хрущовки, реновация). Может быть - цена ПИК сильно занижена? И именно это объясняет состояние наших лифтов?   

На самом деле, кроме этих двух статей, общего ничего нет. Добавочная стоимость ЭВАЖД формируется за счет заработной платы специалистов, которые будут обслуживать наш и только наш дом (то есть никаких подрядчиков, которых сложно контролировать). Фактически, именно содержание штата определяет почти 22 руб./м2 в коммерческом предложении ЭВАЖД. 

В общем, по первому пути что-то сравнить сложно. 

Давайте пойдем вторым путем, и сравним тарифы с другими домами и другими УК. Кстати, мы получили КП от ЖК Виноградный, о котором часто говорится в чате, поэтому сравнение получится достаточно точным и показательным. 


В КП от Виноградного для нашего дома не указана СПТ. Но в Виноградном СПТ “переложена” на владельцев нежилых помещений и машиномест, и в пересчете дает примерно 19 руб/м2.


И таким образом, “реальная” цена в ЖК Виноградный составляет 116,93 руб. против 115,33 от ЭВАЖД. Два разных КП, выданных независимо друг от друга, различающиеся менее чем на 2 рубля - могут свидетельствовать о том, что именно такой уровень цен является “нормальным” для получения услуг хорошего качества. 

В целом - по ЭВАЖД есть очень детальная спецификация цен (смотри детализацию КП по ссылкам в конце статьи), где можно посмотреть и на количество людей в штате дома, и на их зарплаты, и принять для себя решение о готовности голосовать за эти цены.

Состав персонала
Для дома персонал в штате - важный вопрос. Вообще говоря, существует две модели обслуживания МКД.

Первый - нанимать подрядчиков и управлять ими. Это хороший, цивилизованный путь. Но только в случае, если подрядчик управляем. Если же большая контора (ПИК) выбирает подрядчика на всю компанию, то ее территориальные управления практически не могут совладать с ними. Итоги понятны - подрядчик может работать плохо, потому что все-равно чтобы его наказать, нужно пройти сложный путь с доказательством, и дойти до истинных держателей договора - центральных департаментов больших холдингов (масштаба ПИК).

ЭВАЖД предлагает иной путь - нанять собственных работников в штат, и управлять ими напрямую. В этом случае гораздо проще обеспечить качественную работу каждого работника. Изучив наш дом, ЭВАЖД предлагает нанять 23 человека. Состав работников - показан в следующей таблице. 

Забор
Сколько копий было сломано по теме забора в чате, в ОСС, на очных собраниях. Иногда кажется, что это чуть ли не важнейший вопрос в жизни нашего дома. И все знают, что основная проблем с забором - спор по земле с застройщиком, которому земля принадлежит. И мы бьемся в эту коллизию, не видя иных путей сохранить забор и закрытую территорию. 

ЭВАЖД предложил посмотреть на эту проблему под другим углом. А именно, что земля в границах дома принадлежит нам, как кровля имущества, входящего в состав общедомового имущества - подземного паркинга. И это сразу переводит вопрос в качественно другое русло: 
  1. ЭВАЖД может обслуживать сад, детские площадки, качели, и пр. - как часть кровли подземного паркинга.  
  2. Установленный забор нельзя снести, поскольку он входит в границы дома, то есть установлен на кровле подземного паркинга. 

Таким образом, ситуация с садом и забором выводится из под рисков спора за землю. 

Гарантия
ЭВАЖД готов выполнить гарантийные обязательства за свой счет вместо застройщика.  Звучит невероятно? Давайте разбираться. 

Что такое гарантия для ПИК? Это расходы, которые уже никогда по нашему дому не вернутся обратно. То есть для застройщика гарантия - это всегда потеря денег. 

Что такое гарантия для ЭВАЖД? Это расходы на дом, которые потом будут взысканы с ПИК. И ПИК либо их заплатит, и тогда расходы ЭВАЖД компенсируются. Либо не заплатит их структуре правительства Москвы. И тогда правительство заберет свое через суд. Но давайте подумаем, возможно ли не заплатить долги Правительству Москвы? 

Таким образом, кажется, что получить гарантийный ремонт по всем проблемам дома через ЭВАЖД гораздо более вероятно, чем через ПИК. 

Лифты
Выше по тексту мы уже написали немного про лифты и стоимость их обслуживания (в разделе "Цены"). В целом - передача лифтов в Мослифт выглядит выгодной для нашего дома. 
  1. Регламент, сроки вызволения людей, ремонта лифта начинает определяться не регламентами частной компании, а регламентами, установленными Правительством Москвы. Кажется, они более строгие, чем у ПИК
  2. Диспетчерская Мослифта находится примерно в километре от нашего дома - Окружной пр-д, 25. То есть мы можем получать оперативную помощь действительно оперативно.  

Шлагбаум
ЭВАЖД предлагает остроумное решение до момента урегулирования вопроса с землей -  просто выкатная загородка или цепочка, которые не являются капитальными строениями на чужой земле. 

Санкции
Описанное в этом разделе является исключительно предположением, в которое можно только верить или не верить. Предлагаем самостоятельно оценить вероятность описанной ситуации. 

Санкции, наложенные на Россию - уже свершившийся факт. Они приводят к усложнению логистики материалов и запчастей, необходимых для строительства и ремонта. Сейчас это еще не очень заметно, но по мере исчерпания остатков на складах, проблемы строительства и обслуживания домов будут расти. 

ПИК - прежде всего застройщик. Застройщик, который уже сталкивается со снижением темпов продаж квартир почти вдвое (https://www.irn.ru/articles/41815.html). А бизнес надо содержать - как минимум, платить работникам зарплату. Где брать деньги сейчас, и что будет в ближайшие год-два? Самое простое - брать их из обслуживания домов, например, повышая тарифы. И такой процесс уже начат. Через госдуму проводится законопроект, что управляющие компании смогут устанавливать тариф без согласия жильцов. Вот тут подробнее. https://iz.ru/1346354/mariia-perevoshchikova/raz-plata-v-rf-khotiat-povyshat-tarif-za-remont-doma-bez-sobraniia-zhiltcov?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop

Да, можно сказать, что разрешить УК повышать тарифы должны сами жильцы на ОСС. И возникает вопрос, с учетом опыта проведения ОСС в нашем ЖК - сможет ПИК-Комфорт провести такое решение? 

Кто будет устойчивее в условиях санкций? Структура правительства Москвы или частная компания? Ответ предлагаем дать читателям самостоятельно. 

Тарифы для секций 1-3
Размер тарифа для секций 1-3 одна из острейших вопросов нашего ЖК, который создает большое напряжение. У нас появилась идея, которая позволяет снизить финансовую нагрузку на жителей секций 1-3 и тем самым примирить две части дома.

Идея такова. Любая УК имеет списки жителей, оформивших субсидию от города. Субсидия оформляется на полгода, и по статистике, ее используют 10% жителей. Процедура ее получения сложна, требует подтверждения низкого дохода и ряда других моментов. Важно, что субсидию могут получить как жители секций 1-3, так и 4-24. Но последних будет значимо меньше, поскольку их официальный доход позволил купить квартиру. 

Далее, жители, имеющие оформившие субсидию, могут снизить свои платежи за ЖКХ за счет двух источников финансирования:
  1. Штатная субсидия от города в объеме  муниципального тарифа - 29,90 руб.
  2. На ОСС будут вынесены разные тарифы для квартир, и коммерческих помещений на 1 этаже, соответственно, 58,00 руб. и 88,00 руб. Дельта в 30 рублей - образует фонд в размере 30 * 4497,4 м2 = 134922 рубля. Если предположить, что…. ну пусть 20% секций 1-3 имеют право на субсидию, то 134922 / (10859 * 20%) = 62,12 руб.   

То есть, наши соседи с доказанным низким доходом, смогут платить: 115,26 - 29,90 - 62,12 = 23,24 руб/м2. 

В процессе обсуждения этой темы, возникло несколько вопросов.

Возможно ли юридически делать разные тарифы для нежилых помещений на 1 этаже и для квартир? Да, юридически возможно, ровно также, как могут быть разные тарифы на квартиры и машиноместа. Это все помещения разных категорий. 

Справедливо ли повышать тариф для нежилых помещений на 1 этаже? А почему нет? Ведь мы жалуемся на грязь от алкомаркетов, порчу фасадов и плиток. Всё это увеличивает тариф на уборку и содержание территории, который платит каждый из нас. Многие хотят охрану только как инструмент защиты от контингента алкомаркетов, а это тоже деньги из нашего кармана. Кажется справедливым, если владельцы таких помещений будут нести хотя бы социальную функцию, помогая жителям нашего ЖК с низкими доходами. 

А если у нас не наберется такое количество жителей с субсидиями, и деньги останутся? В решении ОСС (или регламенте “Содержание и ремонт”) будет прописано обязательство ЭВАЖД использовать их для работ по статье “Содержание и ремонт”. 

А если наоборот, таких людей будет слишком много? Предельный размер фонда составит 134922 рубля. Он просто распределиться между всеми. 

СКУД и Домофоны
В процессе проработки вопроса смены УК неоднократно звучали страхи, что компания Рубетек, которая является дочерней компанией ПИК, в случае смены УК заблокирует все домофоны, или откажется заключать договор технического обслуживания с ГБУ ЭВАЖД. 

ЭВАЖД обсуждал с ними данный страх, и получил информацию, что Рубетек имеет собственный бюджет и план доходов, и готов работать с любой компанией, которая принесет им выручку. Но слова есть слова, им можно верить или не верить. Поэтому дополнительно посмотрели на этот счет практику.

Смену ПИК-Комфорт удалось провести в ряде домов г. Зеленоград, и там у жителей тоже возникали страхи, описанные выше. Была встреча с новой УК (Жилищник), куда пригласили Рубетек. И на этот вопрос они ответили (октябрь 2021, https://жемчужина.зеленограда.рф/page/info-gbu-for-33a-4)

Обратных примеров, где-бы Рубетек что-то блокировал, или отказывался обслуживать новой УК - мы не нашли.

Возможно, мы не разобрали какие-то вопросы, интересные вам. Переходите в канал телеграмм, и задавайте ваши вопросы там в комментариях к этой статье.

Остались вопросы? Переходите в следующий материал - FAQ.